我局于2019年10月29日印发《关于加强龙岗区属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见（2019年修订）》（深龙国资〔2019〕107号），现就有关重要问题作以下解读。

　　一、修订背景和目的

　　为切实加强区我区国有企业的资源性资产租赁管理，规范资产租赁行为，提高国有资产运营效益，2018年1月15日经区属国企改革领导小组审议通过，原区财政局（国资委）印发《关于加强龙岗区属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见（试行）》（深龙国资〔2018〕8号，以下简称“指导意见”）。

　　2019年3月11日，区政府印发《龙岗区关于加大力度降低实体经济成本的若干措施》（深龙府〔2019〕1号，以下简称“若干措施”），其中实行租金指导等措施与原《指导意见》进场标准等部分条款存在一定的不相适应。为切实落实区政府降低实体经济成本有关决策部署，亟需对原《指导意见》等部分条款进行修订。

　　二、修订过程

　　2019年5月，我局对原《指导意见》部分条款进行了修订并征求区纪委监委机关、区审计局等9个单位意见及单位法律顾问意见，收到29条反馈意见。经研究，采纳23条，未采纳6条，经修改完善形成《关于加强龙岗区属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见（2019年修订）》(送审稿)。

　　2019年10月29日，区属国企改革领导小组审议通过《关于加强龙岗区属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见（2019年修订）》。

　　三、主要内容

　　《指导意见》（2019年修订）共有九部分，各部分主要内容如下：

　　第一部分主要明确指导思想与基本原则。指导思想为落实深化国有企业改革，明确区国资局和区属国有企业在资源性资产租赁管理方面的职责权限。三条基本原则是“坚持政府引导与市场运作相结合的原则；坚持公开、公平、公正与效率相结合的原则；坚持经济效益与社会效益相结合的原则”。

　　第二部分主要明确《指导意见》的适用范围。《指导意见》（2019年修订）适用于龙岗区人民政府授权区国资局履行出资人职责的国有独资公司、国有控股公司及其所属各级全资、控股企业。创新型产业用房等受政府产业政策调控的资源性资产租赁按产业部门制定的政策执行。

　　第三部分主要明确了区国资局、企业和交易机构在资源性资产租赁管理的职责。区国资局是企业实行资产租赁的监管主体，企业是资产租赁的实施主体，交易机构是企业进场公开招租的服务主体。

　　第四部分主要对企业健全制度流程提出要求。一是要求企业要建立健全租赁管理制度；二是要求企业要完善租赁流程、提高租赁管理水平。

　　第五部分主要明确相关决策审批权限。一是规范决策程序，明确责任，杜绝“一言堂”；二是要求企业应制定合理的租赁方案后提交企业相关决策会议集体研究决定；三是规定企业资产单次租赁期限原则上不超过3年，单次租赁期限6年以上的应报直管企业董事会审议并报区国资局备案。

　　第六部分主要明确实行公开招租的两种情形。一是企业单宗资产或一次性招租的资产租赁面积商业用途500平方米以上，办公（住宅或公寓）用途1000平方米以上，工业（仓储）用途2000平方米以上，空地5000平方米以上；二是企业单宗资产或一次性招租的资产招租底价每年在50万元以上。同时，规范明确可以不公开招租9种特殊情形。

　　第七部分主要明确加强合同管理和规范在租资产管理。一是租赁合同一旦签订生效，原则上不允许变更，变更内容涉及租赁价格、租赁期限等核心条款的，应当重新公开招租；二是资产出租后，承租人不得擅自转租，即不得将承租资产部分或全部再出租给第三人。

　　第八部分强化监督检查，主要明确区国资局、企业、相关责任人、交易机构在资源性资产交易中应当承担的监督检查责任以及违规责任。

　　第九部分其他，主要明确办法的解释权等问题。

　　四、主要修订内容

　　《指导意见》（2019年修订）与原《指导意见》（深龙国资〔2018〕8号）对比，主要修订内容包括:

　　（一）关于进场公开招租的标准

　　原《指导意见》规定以下四种情形企业必须进场公开招租：一是企业单宗资产或一次性招租的资产租赁面积商业用途500平方米以上，办公（住宅或公寓）用途1000平方米以上，工业用途2000平方米以上；二是企业单宗资产或一次性招租的资产招租底价每年在30万元以上；三是招租底价低于深圳市有关租金指导价；四是续租租金低于原租赁租金及深圳市有关租金指导价。

　　《指导意见》（2019年修订）主要删除了第3、4两种情况。删除主要因为相关内容与《龙岗区关于加大力度降低实体经济成本的若干措施》（深龙府〔2019〕1号）存在政策冲突。《若干措施》第四部分“推动国有集体产业用房调剂市场价格”规定：“国企运营的产业用房和社区集体产业用房的租赁价格不超过片区租金指导价”。原条款要求招租底价或者续租租金低于深圳市有关租金指导价的必须进场公开招租，通过产权交易机构的市场化机制最大限度提升租金水平。以市属企业为例，市国资委于2013年底出台了《关于加强市属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见（试行）》推行资产进场公开招租，2014年市属国有企业资产租赁面积965万平方米，增长8.02%，但年租金达57.61亿元，大幅增长49.87%。因此，按照《指导意见》规定要求区属国企物业如进场公开招租，则其成交的租金价格通常会超过片区租金指导价，与《若干措施》存在政策冲突。此外，市国资委《关于加强市属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见（试行）》也无相应条款，此两点是此前我区为最大限度提升物业租赁效益增加的。

　　（二）关于公开招租的中标规则

　　原《指导意见》要求公开招租要以公开竞价为主。《指导意见》（2019年修订）规定可采取公开竞价、竞争性谈判、综合评审、单一来源谈判等中标规则确定承租方，其中工业厂房及配套宿舍采用竞争性谈判或综合评审方式确定承租方，且价格分值不超过30%的权重。主要原因：一方面是考虑到公交场站等特殊物业招租时还应当考虑社会效益，另一方面是多种竞争方式有助于落实区委、区政府实现引进优质企业、保障民生需求等目标要求。

　　（三）关于可以不公开招租的情形

　　考虑到区政府及区产业部门招商引资等实际工作需要，《指导意见》（2019年修订）将原《指导意见》规定的可以不公开招租的情形由4种扩充至10种，以更大力度支持区属国企引进优质企业或项目，具体包括：

　　1.因产业布局需要，区政府、区属国企改革领导小组或区产业部门统一组织实施的项目或推荐的优质企业；

　　2.承租对象为具有国家高新技术企业称号的企业；

　　3.连续租赁国有企业资产已达5年以上，且不存在违法违约情形的，在充分考虑资产现状、市场价格和符合产业导向的情况下，可根据当时市场价格对续租价格进行适当调整后选择直接续约；

　　4.政府相关职能部门与区属国企之间因工作需要租赁资产的；

　　5.对经区相关职能部门批准立项、公示，在将来某个时点进行连片开发、升级改造的指定区域，在该预期开发时点期限内的资产租赁合同续期；

　　6.在同一区域或同一企业租用多宗资产，多宗资产的租赁合同期限不一致，且到期的租赁资产是该企业持续经营的必要配套，可进行续约，但续约期限不得超过其未到期资产租赁合同中最长的剩余期限；

　　7.已经签订租赁合同且符合产业导向的承租户因经营管理需要扩大租赁面积或新增租赁面积的（包括厂房、办公研发用房、商业用房、公寓等），扩租或新租的租赁期限不得超过原租赁场地的租赁期限；

　　8.信息管道、光纤等信息化资源及公交场站、充电站等承租对象相对固定的特殊资源性资产；

　　9.国有企业物业或其他资产（包括但不限于城市更新等项目返还给国有企业的物业）被纳入其他市场主体统筹经营项目，但国有企业不占主导权，且能保证企业利益的；

　　10.其他经区国资局核准的因特定原因及需求无法通过公开招租完成资产租赁的。